Com a publicação do Provimento nº 197/2025 pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), o Brasil dá um passo importante rumo à modernização e profissionalização das transações jurídicas privadas. A norma introduz oficialmente no país a Escrow Account Notarial, uma conta vinculada administrada por tabeliães de notas, já consagrada em diversos países como ferramenta de segurança em transações comerciais e imobiliárias.
Este artigo apresenta, de forma educativa e acessível, o que é essa nova modalidade, como ela funciona, seus benefícios, custos, limitações e implicações para quem compra, vende ou intermedia imóveis. Especialmente para nossa comunidade em Balneário Piçarras e região, trata-se de uma mudança relevante e com grande potencial de impacto positivo — desde que bem compreendida.
O que é a Escrow Account Notarial?
A Escrow Account (ou conta vinculada notarial) é uma conta bancária especial em que valores relacionados a um negócio jurídico — como o sinal ou parte do pagamento de um imóvel — são depositados com movimentação condicionada ao cumprimento de condições previamente acordadas entre as partes e validadas por um tabelião de notas.
Essa conta é administrada por um cartório credenciado, e só permite movimentações após verificação objetiva de que os termos do negócio foram cumpridos, protegendo tanto o comprador quanto o vendedor. A figura do tabelião atua como um agente fiduciário imparcial, garantindo segurança, rastreabilidade e transparência.
Banco Safra: a instituição financeira parceira do notariado brasileiro
A operação da Escrow Account é feita exclusivamente por instituições financeiras conveniadas ao Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal (CNB/CF). Atualmente, o Banco Safra é a instituição oficial parceira da plataforma nacional de Escrow Account, operando os depósitos com segregação patrimonial e rigoroso controle eletrônico, auditável e com comprovantes emitidos a cada movimentação.
Como funciona a operação na prática
As partes da negociação formalizam um requerimento junto ao tabelião de notas, descrevendo o negócio, os valores envolvidos e as condições para liberação dos recursos.
O valor é depositado na Escrow Account, em nome do cartório e vinculado ao negócio jurídico.
O tabelião verifica, com base em documentos e certidões, o cumprimento das condições pactuadas.
Após a constatação objetiva do cumprimento (ex: registro da escritura, emissão de certidões, desocupação), o valor é transferido automaticamente para a conta da parte beneficiária.
Em caso de divergência entre as partes, os valores permanecem bloqueados até solução consensual ou judicial.
Aplicações práticas no mercado imobiliário
A Escrow Account pode ser utilizada em diversas situações no setor imobiliário:
- Compra e venda de imóveis com pagamento parcelado ou por etapas.
- Operações com condições suspensivas, como aprovação de financiamento ou regularização documental.
- Distratos e devoluções condicionadas.
- Garantia de entrega em imóveis na planta, entre outras.
Tudo isso com lastro documental e rastreabilidade completa, trazendo segurança para todas as partes envolvidas.
Quais os custos da operação?
A boa notícia é que o Provimento nº 197/2025 determina que nenhum custo adicional pode ser repassado diretamente ao usuário final a título de remuneração do tabelião. No entanto, há custos operacionais indiretos, tais como:
- Tarifa bancária da Escrow Account: 0,08% sobre o valor depositado, cobrada pelo Banco Safra.
- Emolumentos notariais: se houver lavratura de escritura, ata notarial ou outros atos.
- Custas com certidões obrigatórias (detalhadas a seguir).
Esses valores, embora modestos diante da segurança agregada, devem ser considerados no planejamento financeiro da transação.
A nova burocracia: um ponto de atenção
Se por um lado o mecanismo aumenta a proteção e a confiança nas negociações, por outro impõe novas exigências documentais. Para habilitação do uso da Escrow Account, o tabelião deverá verificar certidões que comprovem a regularidade fiscal, jurídica e patrimonial das partes envolvidas. Isso gera aumento da burocracia, principalmente em transações de maior valor ou complexidade.
As principais certidões exigidas incluem:
Certidões negativas ou positivas com efeito de negativa de débitos:
- Fazenda Pública Municipal: Comprova ausência de débitos com o município onde está localizado o imóvel.
- Fazenda Pública Estadual: Verifica se há pendências com o estado.
- Fazenda Pública Federal: Emitida pela Receita Federal e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional.
Certidões de distribuições forenses:
- Cível, criminal e trabalhista: Devem ser obtidas nas justiças estaduais, federais e trabalhistas, dos últimos cinco anos. (Apontam se há processos em andamento que possam comprometer a eficácia do negócio).
Esse aumento de burocracia exige planejamento prévio, organização documental e apoio jurídico para que a operação siga com fluidez.
Benefícios reais para compradores, vendedores e profissionais
Para quem compra:
- Pagamento seguro, só liberado após entrega do imóvel ou registro da escritura.
- Menor risco de fraudes ou perda de valores.
Para quem vende:
- Certeza de que os valores estão garantidos e serão liberados ao cumprir as condições.
- Redução de inadimplência e de ações judiciais.
- Para corretores, imobiliárias e advogados:
Valorização da atuação profissional com respaldo institucional. - Menos judicialização, mais segurança para intermediar acordos sensíveis.
- Aumento da confiança dos clientes no processo.
A Escrow Account Notarial é uma conquista institucional importante para o mercado brasileiro, especialmente no setor imobiliário. A ferramenta agrega profissionalismo, reduz riscos e aproxima o Brasil de práticas internacionais mais seguras e modernas. É também um convite à formalização das relações, ao cumprimento das regras e ao respeito mútuo entre as partes.
Na OPX Imóveis, acompanhamos de perto essa evolução. Com uma abordagem estratégica e técnica, orientamos nossos clientes a tomarem decisões com clareza, segurança e inteligência patrimonial.
Se você está pensando em comprar, vender ou negociar um imóvel com garantias, conheça mais sobre como utilizar a Escrow Account Notarial. Estamos à disposição para te orientar.
